Лизинг с правом выкупа: как работает схема для приобретения жилья
На фоне санкций и из-за сильного роста ключевой ставки ипотека стала менее доступной. Но есть и другие способы приобрести жилье, не выплачивая сразу всю сумму. Среди них — разные формы отсрочек и длительных рассрочек от застройщиков. Но я уверена, что в ближайшем будущем начнет набирать популярность программа лизинга с правом выкупа.
В феврале 2022 года Центробанк увеличил ключевую ставку до 20% годовых. Хотя 11 апреля она была снижена до 17%, но это не позволяет банкам удешевить ипотечные кредиты, из-за чего спрос на жилую недвижимость снизился. Особенно это касается вторичного рынка, на который большинство государственных программ не распространяется.
Сегодня есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке — покупка квартиры в лизинг. Формально это способ аренды, в который изначально заложена возможность выкупа жилья.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Основные особенности лизинга жилья
Лизинг оформляется быстрее и проще, чем ипотека. Понадобится минимум документов: паспорт, СНИЛС, ИНН. Квартиру приобретает лизинговая компания (лизингодатель), а не банк, как при ипотечном кредитовании. Залог или поручители при такой сделке не нужны.
Важный нюанс
Жилье остается в собственности лизинговой компании до последнего платежа, тогда как при покупке жилья в ипотеку оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора купли-продажи. Поэтому в случае банкротства лизинговая компания имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и выселить жильцов из квартиры.
Условия погашения при лизинге тоже более гибкие — можно вносить платежи ежемесячно или поквартально. Кроме того, арендатор может досрочно выкупить жилье, если стороны согласны. Лизинговая компания проверяет жилье перед выкупом и платит налог на имущество, пока недвижимость не перейдет в будущем в собственность к арендатору.
Будет ли формат востребован
С конца 2019 до февраля 2022 года эта схема не пользовалась спросом в связи с тем, что у подавляющего большинства застройщиков все лоты успевали продаваться до ввода дома в эксплуатацию. Для продаж квартир в лизинг нужны готовые варианты квартир с отделкой (и, может быть, даже меблировкой).
На рынки были случаи, когда сам застройщик продавал квартиры в лизинг без участия лизинговой компании. Пример такой программы в Московском регионе был в ЖК «Новые Ватутинки» на рубеже 2017–2018 годов.
Преимущества лизинга
- Фиксация стоимости квартиры.
- Возможность провести тест-драйв квартиры и изучить местную инфраструктуру, что снижает риски стать обманутым покупателем.
- Зачет арендных платежей в сумму оплаты за квартиру.
- Возможность дождаться более выгодных ипотечных ставок и перейти на ипотеку, досрочно выкупив квартиру.
Лизинг и застройщики
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Что можно купить на условиях лизинга
По этой схеме продают низколиквидные объекты стандарт-класса, которые трудно реализовать быстро. Классический пример — жилье в старом фонде, расположенное в неудачном месте. В объявлениях о сдаче в аренду таких квартир можно встретить формулировку «возможен последующий выкуп».
Схема работает и в дорогом сегменте: элитные квартиры, трудно реализуемые из-за узкой целевой аудитории, которая может позволить себе такие лоты. Их тоже нередко реализуют через аренду с выкупом.
Очевидно, что сегодня на российском рынке приобретение жилья в лизинг пользуется меньшим спросом, чем ипотека. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. В текущих условиях у него есть перспективы стать востребованным способом покупки жилья.
Татьяна Писаренко генеральный директор группы компаний BSA
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Лизинг недвижимости
Лизинг предоставляет возможность получить недвижимое имущество без вывода крупной суммы собственных средств из оборота и не оформляя банковский кредит с высокими процентными ставками.
Сотрудники ООО «Балтийский лизинг» внимательно отслеживают изменения на рынке недвижимости России. Мы изучаем большое количество предложений от компаний, которые предлагают купить коммерческие и производственные помещения, земельные участки. Поэтому можем гарантировать клиентам выгодные решения с учетом всех их потребностей.
Условия оформления недвижимости в лизинг:
- аванс — от 10%;
- график платежей — равномерный, аннуитетный, ускоренный;
- минимальная стоимость актива — 5 миллионов рублей;
- залог — предмет сделки.
ООО «Балтийский лизинг» оказывает услуги финансового и возвратного лизинга недвижимости. Лизингополучателями могут быть юридические лица и ИП.
Виды недвижимости
Стороннее финансирование — эффективный инструмент для развития бизнеса. С его помощью можно быстро приобрести необходимые активы. «Балтийский лизинг» финансирует недвижимость следующих типов:
- коммерческую — офисные помещения, торговые, административные и выставочные комплексы, отдельные здания;
- промышленную — складские, производственные и подсобные сооружения, энергетические объекты.
Порядок взаимодействия
- Вы выбираете недвижимость.
- Заполняете заявку и передаете документы на рассмотрение.
- После одобрения заявки заключаем договор, вы платите аванс.
- Передаем недвижимость вам в пользование на указанный в договоре срок.
- Вы вносите лизинговые платежи согласно графику.
Если вы хотите взять недвижимость в лизинг, позвоните или напишите нам. Мы в короткие сроки рассмотрим заявку и ответим на все вопросы.
Можно ли в России купить квартиру в лизинг? И вообще, что это такое?
Программа льготной ипотеки помогла огромному количеству россиян приобрести собственное жилье. Однако данный инструмент доступен далеко не всем, а альтернатив на рынке практически нет. Одной из немногих является покупка квартиры в лизинг. Есть ли такие схемы на российском рынке недвижимости, насколько они выгодны, и какие условия предлагаются, рассказал Виталий Бахарев, собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже».
Лизинг – это как ипотека, только берут ее не в банке. Фото: kredityt.ru
Как отметил эксперт, лизинг как инструмент покупки недвижимости в России существует около 10 лет, однако пока не получил широкого распространения. Наиболее известной схемой, которой сегодня можно воспользоваться, является приобретение жилья через лизинговую компанию.
Как работает модель?
Схема приобретения квартиры в таком случае довольна проста – покупатель выбирает объект, самостоятельно проводит его оценку, после чего обращается в лизинговую компанию. Та, в свою очередь, оценивает ликвидность квартиры, финансовые возможности покупателя и принимает решение о целесообразности участия в сделке.
Если решение положительное, то лизинговая компания приобретает объект недвижимости, заключая трехсторонний договор, по которому покупатель в течении установленного срока должен его выкупить.
Как и в случае с ипотекой, покупатель вносит первоначальный взнос и выплачивает оставшуюся стоимость квартиры частями.
«Договор официально фиксируется в Росреестре в соответствии с Федеральным законом №164 «О финансовой аренде (лизинге)». Договор с лизинговой компанией – это не просто расписка, как многие привыкли думать. После его заключения передумать покупатель не может», – подчеркивает глава «Альфа Фаберже».
Условия покупки квартиры в лизинг
Финансовые условия сделок строго индивидуальны. Главным плюсом покупки жилья в лизинг является гибкость. Лизинговые компании, в отличие от банков при выдаче ипотеки, готовы полностью подстроиться под пожелания покупателя квартиры.
«Он может самостоятельно определить размер первоначального взноса, регулярных платежей и составить график их внесения. Возможны варианты внесения первоначального взноса сейчас, а начало выплат спустя 3-6 месяцев. Возможно договориться на платежи различной величины и даже на ежеквартальные, а не ежемесячные выплаты. Это весьма удобно, если у человека сезонный бизнес или работа, и он в какие-то месяцы готов вносить больше, а в какие-то вовсе не готов платить», – отмечает эксперт.
Большинство лизинговых компаний, которые работают с недвижимостью в России, готовы идти на сделку с максимальным сроком выкупа квартиры до 5 лет при условии первоначального взноса не менее 40% от ее стоимости. Можно найти и более комфортные условия – с авансом в 10% и сроком выкупа до 12 лет.
Условия лизингового кредита – результат договоренностей. Фото: ru.routestofinance.com
Ввиду индивидуальных условий оценить финансовую выгоду лизинга сложно. Однако в целом эксперты сходятся во мнении, что лизинг обойдется дороже ипотеки.
В лизинговой схеме работает правило – чем выше первоначальный взнос и меньше срок выкупа жилья, тем более выгодны условия. Например, если человек готов внести от 40% стоимости квартиры и погасить всю сумму в течение одного-двух лет, тогда можно рассчитывать на переплату в пределах 10% от стоимости недвижимости.
Что можно купить?
Приобрести в лизинг можно не только квартиру, а абсолютно любой объект жилой либо коммерческой недвижимости – таунхаус, загородный дом, апартаменты, торговое помещение, комнату или долю. Главное – согласие лизинговой компании выкупить объект. Для нее основным критерием будет ликвидность помещения.
В случае с квартирами предпочтение отдается объектам с уникальными для рынка характеристиками в жилых комплексах, распложенных в хороших локациях.
«Лизинговые компании, участвуя в сделках по покупке недвижимости, стараются минимизировать свои риски. Поэтому гораздо более охотно идут на сделки с квартирами на вторичном рынке. Купить квартиру в новостройке в лизинг также возможно, однако в данном случае будут рассмотрены только проекты, которые находятся на финальных стадиях строительства и реализуются надежным застройщиком», ‒ добавляет собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже».
Также более охотно лизинговые компании работают с жилой недвижимостью высокого класса.
Если на дом нельзя получить ипотеку, его можно купить в лизинг. Фото: Fotolia.com
Кому подойдет лизинг?
К лизингу как инструменту покупки квартиры, как правило, прибегают люди, которые не могут приобрести ее в ипотеку.
Однако вопреки существующим стереотипам, это не означает, что лизинговые операторы работают с людьми с плохой кредитной историей, с теми, у кого большое количество кредитов и просрочки по ним. Лизинг как инструмент покупки жилой недвижимости подойдет для людей со стабильным заработком, который они не могут или не хотят подтвердить официально. Однако финансовая состоятельность покупателя тщательно проверяется.
Воспользоваться лизингом для покупки недвижимости могут как физические, так и юридические лица. К слову, более охотно лизинговые компании идут на сделки с юрлицами, так как это выгоднее с точки зрения налогообложения, и провести финансовый анализ компании, приобретающей недвижимость, гораздо проще, чем проверить платежеспособность физического лица.
Источник https://realty.rbc.ru/news/625d4ddb9a7947af19430ac4
Источник https://baltlease.ru/leasing/realty/
Источник https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2021/04/12/mozhno-li-v-rossii/
